KUPNJA NEKRETNINE – 1. DIO

Jedino je izvadak iz zemljišne knjige dokaz o vlasništvu nad nekretninom! – 1. dio

mr.iur. Darko Graf

Kupovina nekretnine bez prethodne provjere stvarnog vlasnika i svih odnosa u kojima se različiti subjekti nalaze u pogledu te nekretnine jest neodgovorno ponašanje koje može dovesti do velikih životnih problema, primjerice, gubitka kupljene nekretnine, ostanka bez krova nad glavom, prezaduženosti i nemogućnosti da se dugovi vraćaju, što utječe ne samo na financijski status pojedinca i njegove obitelji, nego i na njegovo fizičko i mentalno zdravlje.

Svatko tko je ikada prolazio kroz postupak kupovine nekretnine, zna kako to može biti naporan, dugotrajan i riskantan posao. Nakon što u stvarnosti lociramo nekretninu koju želimo kupiti, dolazi nužna provjera dokumentacije kojom prodavatelj raspolaže, ali i obvezna provjera javnih registara o pravnom statusu te nekretnine. Kupovina nekretnine bez prethodne provjere stvarnog vlasnika i svih odnosa u kojima se različiti subjekti nalaze u pogledu te nekretnine jest neodgovorno ponašanje koje može dovesti do velikih životnih problema, primjerice, gubitka kupljene nekretnine, ostanka bez krova nad glavom, prezaduženosti i nemogućnosti da se dugovi vraćaju, što utječe ne samo na financijski status pojedinca i njegove obitelji, nego i na njegovo fizičko i mentalno zdravlje. Jedini pravno relevantan javni registar o pravnim odnosima u pogledu nekretnina jest zemljišna knjiga. Nju vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova za sve katastarske općine koje se nalaze na području toga suda, pa ćemo zemljišnoknjižni izvadak za točno određenu nekretninu moći dobiti na općinskom sudu koji je nadležan za mjesto gdje se nekretnina nalazi, primjerice, za nekretninu u Zagrebu – na Općinskom građanskom sudu u Zagrebu, za nekretninu u Dubrovniku – na Općinskom sudu u Dubrovniku itd.

Kako bi nam mogao izdati traženi izvadak iz zemljišne knjige, službeniku “na zemljišnoj knjizi”, kako inače nazivamo zemljišnoknjižne odjele općinskih sudova, bit će potreban podatak o broju čestice i nazivu katastarske općine u kojoj se ta čestica nalazi (npr. k.č. br. 252, k.o. Mrkopalj) kako bi je mogao locirati u zemljišnim knjigama. Još brže možemo doći do izvatka ako znamo u koji je zemljišnoknjižni uložak i koje katastarske općine nekretnina upisana (npr. zk.ul.br. 653, k.o. Duga Resa). Ako nam ovi podaci nisu poznati (a mogli bismo ih u prvom redu i vrlo jednostavno dobiti od prodavatelja nekretnine koju želimo kupiti, no, to neće uvijek biti moguće), morat ćemo od nadležnog ureda za katastar pribaviti podatak o broju čestice i nazivu općine u kojoj se nalazi prema adresi nekretnine koja nas zanima (npr. pronašli smo zgodnu kuću u ulici Majstora Radovana u Splitu, na kućnom broju 27, odlazimo u nadležni ured za katastar u Splitu gdje saznajemo da se na toj adresi nalazi nekretnina koja je označena kao katastarska čestica (k.č.) br. 355 u katastarskoj općini (k.o.) Split, te da se ista oznaka nekretnine koristi i u zemljišnoj knjizi).

Katastar, doduše, također vodi evidenciju o obliku, površini, smještaju nekretnina u prostoru i slično, ali podatak o korisniku odnosno posjedniku koji tamo možete naći, ne predstavlja dokaz o vlasništvu nad nekretninom, već samo informaciju o načinu korištenja nekretnine i to ne baš uvijek i sasvim točnu informaciju. Zbog toga je od iznimne važnosti naučiti da je jedino izvadak iz zemljišne knjige dokaz o vlasništvu nad nekretninom. Katastarska je evidencija samo pomoćna evidencija za koju je planirano da se jednoga dana spoji s evidencijom kojom raspolaže zemljišna knjiga i da tada predstavljaju jedinstvenu bazu zemljišnoknjižnih podataka, ali ishod ove operacije je potpuno neizvjestan, kao i ishod svih većih projekata u ovoj državi, a vrijeme koje će za to biti potrebno ne može nitko predvidjeti. Do tada, preostaje nam šetnja između katastra i zemljišne knjige. S podatkom o broju katastarske čestice i nazivom katastarske općine u kojoj se nalazi, odlazimo potom u zemljišnoknjižni odjel nadležnog suda provjeriti njezin pravni status, primjerice, je li opterećena založnim pravom (hipotekom) u nečiju korist, a ako je, za koji iznos, postoje li kakve zabilježbe o postojanju npr. ugovora o doživotnom uzdržavanju, je li možda već pokrenut kakav ovršni postupak radi naplate nekog vjerovnika iz vrijednosti nekretnine koju želimo kupiti i, općenito, je li nekretnina koju smo izabrali podobna za kupovinu te koja je vjerojatnost da iz cijelog postupka u koji ulazimo, izađemo bez neželjenih posljedica.

(nastavlja se)

 

Oglasi

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s