KUPNJA NEKRETNINE – 2. DIO

Radi provjere pravnog statusa nekretnine dovoljno je izvršiti uvid u zemljišnu knjigu, a nije potrebno raspitivati se u okolici tko je zapravo njezin vlasnik, tko se njome koristi i slično!

Piše: mr.iur. Darko Graf

U pravnom smislu najjednostavniji slučaj kupovine nekretnine predstavljao bi situaciju u kojoj je nekretnine slobodna od bilo kakvih u zemljišnu knjigu upisanih tereta (naznaka u C-listu: “tereta nema”), da je određena osoba jedini vlasnik nekretnine (upis u B-listu: “1/1”), a da je kupac kupuje gotovinom. Tada nema potrebe za sklapanjem popratnih pravnih poslova kao štu su ugovori o kreditu, ugovori o hipoteci (kojim bi se izabrana poslovna banka kupca uknjižila kao založni vjerovnik i na taj način osigurala povrat isplaćenog kredita), izdavanje različitih instrumenata osiguranja i slično. Naravno, rijetko će u praksi to biti moguće.

U prvom redu potrebno je znati od čega se uopće sastoji zemljišnoknjižni uložak i kako ga čitati. Prema Zakonu o zemljišnim knjigama (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99-Odluka USRH br. U-I-58/97, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10-Odluka USRH br. U-I-831/2006, 55/13, 60/13-ispravak), zemljišnoknjižni uložak sadrži posjedovnicu (popisni list, list A), vlastovnicu (vlasnički list, list B) i teretovnicu (teretni list, list C). Dakle, prvi dio zemljišnoknjižnog uloška je posjedovnica ili A-list. U nju se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnoga tijela (to je sve ono upisano u jedan zemljišnoknjižni uložak i u pravnom smislu predstavlja jednu nekretninu u pravnom prometu – primjerice, kolikogod katastarskih čestica bilo upisano u popisni list jednog zemljišnoknjižnog uloška, sve one imaju isti pravni status u smislu da se svi upisi u tom zemljišnoknjižnom ulošku odnose na sve u taj uložak upisane čestice), kao i ona stvarna prava koja postoje u korist zemljišnoknjižnoga tijela ili nekoga suvlasničkoga (idealnoga) dijela zemljišnoknjižnoga tijela (primjerice, stvarno pravo služnosti vlasnika ovih čestica da se služi susjednom česticom koja nije u njegovom vlasništvu u svrhu prolaza na neku drugu svoju nekretninu (“služnost puta”).

Drugi dio zemljišnoknjižnog uloška je vlastovnica ili B-list. U nju se upisuje pravo vlasništva cijeloga zemljišnoknjižnoga tijela (dakle osoba koja je vlasnik ili osobe koje su suvlasnici svih katastarskih čestica koje su upisane u taj konkretni zemljišnoknjižni uložak). U vlastovnicu se upisuju i ona ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut glede slobodnoga upravljanja ili glede raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili svojim suvlasničkim dijelom. Konačno, treći dio zemljišnoknjižnog uloška je teretovnica ili C-list. U nju se upisuju stvarna prava kojima je opterećeno zemljišnoknjižno tijelo (a rekli samo prethodno da je zemljišnoknjižno tijelo sve ono što je upisano u jednom zemljišnoknjižnom ulošku, pa to može biti samo jedna katastarska čestica, ali i više njih) ili stvarna prava kojima je opterećen idealni dio nekoga suvlasnika. Dakle, bez obzira što je određena nekretnina u suvlasništvu više različitih osoba, svaka od njih taj svoj suvlasnički dio (1/2, 1/3, 1/25 i bilo koji drugi) može koristiti i njime raspolagati u pravnom prometu, primjerice, založiti svoj suvlasnički dio, prodati ga ili darovati bilo kome itd.

To, međutim, neće često biti moguće praktično provesti, jer nisu česte niti situacije u kojima je kupac zainteresiran za kupnju samo određenog suvlasničkog dijela, tim više ako je on toliko mali, da mu ne bi omogućavao faktično korištenje predmetnom nekretninom ili nekim njezinim dijelom koji bi bio samostalna uporabna cjelina. Kod nekretnina koje su etažirane (dakle, najčešće kod višestambenih zgrada), posebni dijelovi te nekretnine (stanovi, poslovni prostori, garaže i slični dijelovi koji se mogu smatrati samostalnim uporabnim cjelinama) upisuju se u zasebne zemljišnoknjižne poduloške zemljišnoknjižnog uloška u kojemu je upisana katastarska čestica na kojoj je predmetna zgrada izgrađena.

To je zbog toga što su vlasnici stanova u zgradi izgrađenoj na određenoj katastarskoj čestici (nekretnini), u pravnom smislu samo suvlasnici katastarske čestice na kojoj je zgrada izgrađena, a korištenje tim svojim suvlasničkim dijelom vezuju uz točno određeni posebni dio (njihov stan) te cijele nekretnine (zgrade i pripadajućeg zemljišta). Tu situaciju Zakon o zemljišnim knjigama opisuje na način da propisuje upis vlasništva posebnoga dijela nekretnine u vlastovnici (B-listu) “na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo toga posebnoga dijela”, uz navođenje na koji se određeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi. U toj se situaciji na zemljišnoknjižni uložak stavlja oznaka “etažno vlasništvo”. Možda najplastičnije možemo prikazati ove odnose suvlasnika neke velike ili manje zgrade na primjeru zgrade koja se srušila do temelja uslijed potresa. Tada će vlasnici stanova, naravno, ostati bez tih svojih stanova odnosno mogućnosti da ih faktički koriste, ali će i dalje ostati suvlasnici katastarske čestice na kojoj je ta zgrada bila izgrađena. Bitno je znati da se nitko ne može pozvati na to da mu nije bilo poznato nešto što je upisano glede nekretnine u uložak ili u poduložak zemljišne knjige, ali se, s druge strane, ni od koga ne traži da istražuje izvanknjižno stanje određene nekretnine. To konkretno znači da je radi provjere pravnog statusa nekretnine dovoljno izvršiti uvid u zemljišnu knjigu, a nije potrebno raspitivati se u okolici tko je zapravo njezin vlasnik, tko se njome koristi i slično.

Oglasi

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s