KUPNJA NEKRETNINE – 3.DIO

KNJIGA POLOŽENIH UGOVORA

Kod Knjige položenih ugovora radi se o zastarjelom sustavu
koji vuče svoje korijene iz socijalizma!

mr. iur. Darko Graf

Nerijetko u praksi možemo čuti kako određeni stan ili drugi posebni dio nekretnine nije upisan u zemljišnu knjigu, nego u Knjigu položenih ugovora. O čemu se radi? Naime, sve do 1996. godine i stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u hrvatskom je pravnom poretku na snazi bila ponešto drugačije regulacija stvarnih prava, pa onda i prava vlasništva, od ove koju imamo danas.

Do tada je bilo moguće da jedna osoba bude vlasnik katastarske čestice (zemlje), a obično je to bila država, druga osoba vlasnik kuće koja je na toj zemlji izgrađena, a treća osoba vlasnik nekog posebnog dijela te kuće, primjerice, stana. To prema sadašnjoj pravnoj regulaciji nije moguće zbog toga što postoji samo jedno pravo vlasništva i postoji načelo jedinstvenosti nekretnine. Kao što smo već ranije napomenuli, u pravnom smislu se pod “nekretninom” smatra jedino i isključivo katastarska čestica koja je određena svojim brojem i nazivom katastarske općine u kojoj se nalazi (npr. k.č. br. 522 k.o. Posedarje), pa se vlasništvo na posebnim dijelovima nekretnine (npr. stanovima i garažama) posredno izvodi iz suvlasništva katastarske čestice kao nekretnine.

Tako će kupac određenog stana danas prvo (i ujedno) postati i suvlasnik katastarske čestice na kojoj se nalazi zgrada u kojoj je stan koji kupuje, i to u određenom omjeru prema vlasništvu nad tom nekretninom u cjelini. Primjerice, kupnjom posebnog dijela nekretnine (stana), kupac će steći 120/1000 dijela cijele nekretnine, jer je upravo tolika vrijednost njegovog stana u odnosu na čitavu nekretninu u kojoj se stan nalazi. Iz tog njegovog suvlasničkog dijela (120/1000) se tada pravnom konstrukcijom izvodi isključivo vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (stanu) koji je kupac kupio. Radi se od “dogovoru” suvlasnika zgrade da konkretni suvlasnik sve svoje suvlasničke ovlasti koje ima u odnosu na cijelu nekretninu koristi jedino i isključivo na svom posebnom dijelu te nekretnine (stanu), a da sve ostale suvlasnike od toga isključi.

Na taj je način pravni suvlasnik cijele nekretnine faktični i isključivi vlasnik svoga posebnog dijela te iste nekretnine (stana) i može njime raspolagati na način koji njemu odgovara, bez obveze da ijednog drugog suvlasnika o tome traži suglasnost ili privolu. Dakle, u odnosu na vlastiti stan, njegov vlasnik nastupa kao isključivi vlasnik prema ostalim suvlasnicima ali i trećim osobama (pa ga može dati u najam bez suglasnosti ostalih suvlasnika u zgradi, prodati trećoj osobi, darovati i slično), iako su u strogom pravnom smislu svi suvlasnici zgrade ujedno i suvlasnici svih stanova koji se u njoj nalazi. Ovaj novi (od 1996. godine važeći) režim vidljiv je iz svakog upisa u zemljišnu knjigu, gdje se kupac stana upisuje kao suvlasnik 120/1000 dijela nekretnine, s kojim je suvlasničkim dijelom povezano vlasništvo određenog posebnog dijela (tog njegovog stana koji je kupio).

Kod Knjige položenih ugovora radi se o zastarjelom sustavu koji vuče svoje korijene iz socijalizma, koji još uvijek nismo u cijelosti maknuli iz pravnog prometa (iako je njegovo micanje planirano), gdje praktički nije bilo važno tko je vlasnik katastarske čestice na kojoj je zgrada izgrađena, nego tko ima pravo koristiti se stanom kao posebnim dijelom zgrade koja je na toj katastarskoj čestici izgrađena, budući da nije postojalo načelo jedinstvenosti nekretnine kao što postoji danas.

Zbog toga je ustrojen sustav “položenih ugovora”, pa onda i “Knjige položenih ugovora” kao zbirke isprava koji se odnose na različite stanove, kako bi se mogle pratiti i evidentirati sve pravno relevantne promjene odnosa u pogledu tih posebnih dijelova nekretnine. Prema tom sustavu, kupac u prvom redu kupuje posebni dio nekretnine (stan), a njegov suvlasnički omjer prema čitavoj nekretnini u kojoj se taj posebni dio nalazi, nije određen. Dakle, u tom je sustavu predmet pravnog prometa jedino i isključivo stan ili garaža kao posebni dio nekretnine, a ne suvlasnički dio cijele katastarske čestice na kojoj se nalazi zgrada u kojoj je predmetni stan, iako to suvlasništvo proizlazi na temelju zakonskih odredbi i ustroja zemljišnih knjiga i stvarnog prava danas. U pravnom prometu, Knjiga položenih ugovora ima jednaki učinak odnosno jednaku pravnu vrijednost kao i zemljišna knjiga, s obzirom da odražava pravnoreleventne odnose u pogledu nekretnine koja je u nju upisana.

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s