ODNOS SUVLASNIKA I UPRAVITELJA NEKRETNINE 2

U situacijama u kojima se upravitelj ponaša u neskladu s dogovorenim, postavlja se pitanje na koji način suvlasnici mogu povratiti izgubljenu kontrolu nad trošenjem sredstava zajedničke pričuve i uspostaviti red u odnosima s upraviteljem?!


Piše:
mr.iur. Darko Graf

U prethodnom smo nastavku na ovu temu razmotrili neka opća mjesta o odnosima suvlasnika zgrade i njihovog upravitelja, pa je spomenuto kako je najbolje sve detalje toga odnosa regulirati ugovorom o upravljanju nekretninom kako bi većina onih problema koja muče suvlasnike bila izričito regulirana i kako se u konkretnoj situaciji ne bi morale primjenjivati ponekad suviše općenite zakonske odredbe temeljem kojih se do odgovora na određena pitanja može doći samo tumačenjem.

Osim ugovora o upravljanju nekretninom koji suvlasnici sklapaju s izabranim upraviteljem, najvažniji ugovor u životu suvlasničke zajednice svakako je tzv. međuvlasnički ugovor koji suvlasnici sklapaju međusobno kako bi njime regulirali odnose u koje ulaze povodom svoga statusa suvlasnika iste nekretnine, primjerice, njime mogu regulirati potrebnu većinu za donošenje odluka o ovome ili onome pitanju, proceduru koja se mora poštivati kod, primjerice, izbora za predstavnika suvlasnika, visinu naknade za njegov rad i način izmjene te naknade, visinu obvezne pričuve po jedinici površine nekretnine i slično. Prema tome, međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju nekretninom dva su vrlo bitna pravno obvezujuća dokumenta za sve viševlasničke (suvlasničke) zajednice, kojima se, međutim, vrlo često ne pridaje ona važnost koju bi stvarno trebali imati.

Najvećim je dijelom za takvo stanje kriva inercija ili lijenost većine suvlasnika, kojima regulacija takvih pitanja predstavlja nepotrebno opterećenje – sve dok nije riječ o njihovim izravnim imovinskim ili drugim interesima. Nije rijetkost da su upravo oni suvlasnici koji su odbijali izjasniti se za neku odluku suvlasnika, koji su otežavali imenovanje predstavnika suvlasnika, upravitelja, osiguravajuće kuće i općenito organizaciju suvlasnika, prvi u redu kada treba od iste te osiguravajuće kuće naplatiti štetu nastalu, primjerice, zbog požara u posebnom dijelu nekretnine kojim se taj konkretni suvlasnik koristi ili pak u propitivanju ispravnosti rada izabranog predstavnika suvlasnika.

U svakom slučaju, ako ovi ugovori ne postoje ili ne sadrže odredbe o odnosima s upraviteljem u pojedinom slučaju koji se suvlasnicima dogodio, primjenjivat će se zakonske odredbe. U situacijama u kojima se upravitelj ponaša u neskladu s dogovorenim, radi na štetu suvlasnika, grubo zanemaruje svoje dužnosti upravitelja koji se propisane zakonom i slično (u što bi svakako spadalo sklapanje ugovora o kreditu s nepovoljnim financijskim učincima za suvlasnike nekretnine ili čak neovlašteno sklapanje ugovora o kreditu), postavlja se pitanje na koji način suvlasnici mogu povratiti izgubljenu kontrolu nad trošenjem sredstava zajedničke pričuve i uspostaviti red u odnosima s novim ili starim upraviteljem. Tu im od pomoći može biti odredba čl. 88. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99-Odluka USRH, br. U-I-58/97, 22/00-Odluka USRH, br. U-I-1094/99, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12), koja propisuje da je svaki suvlasnik nekretnine ovlašten, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi, između ostalog, i postavljanje zajedničkoga upravitelja ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti.

Prema tome, ako se u suvlasničkoj zajednici ne može postići većina glasova suvlasničkih dijelova kojom bi suvlasnici suglasno odlučili o načinu razrješavanja konkretne situacije s upraviteljem (raskid ugovora, otkaz, opomena, različiti zahtjevi prema upravitelju), svakom od pojedinačnih suvlasnika (ii više njih skupno) na raspolaganju stoji sudski postupak putem kojega bi mogli doći ne samo do razrješenja upravitelja koji je protuzakonito sklapao poslove na štetu suvlasničke zajednice, nego i mogućnost da od upravitelja naplate štetu koja im je počinjena njegovim protupravnim radnjama.

Primjerice, sve bankarske naknade, neuobičajeno visoki iznosi kamata koji odstupaju u znatnoj mjeri uobičajene tržišne, penali za prijevremeni raskid ugovora o kreditu i slično, predstavljaju štetu koja je nastala računu zajedničke pričuve (dakle, svim suvlasnicima nekretnine istodobno) i koju je upravitelj dužan naknaditi prema općim pravilima naknade štete iz Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11). Ta pravila, u kratkim crtama, zahtijevaju dokazivanje nastale štete (uključujući njezinu visinu), štetne radnje štetnika i njezine protupravnosti, identiteta štetnika i oštećenika, te uzročne veze između protupravne radnje štetnika i štete na imovini oštećenika, kao nastale posljedice ove protupravne radnje.

Ako upravitelj nikakvim ugovorom niti odlukom suvlasnika nije bio ovlašten na sklapanje bilo kakvog ugovora o kreditu, a pogotovo onoga s nepovoljnim financijskim uvjetima za suvlasnike predmetne nekretnine, tada bi trebalo biti relativno jednostavno dokazati protupravnost takve radnje upravitelja i njegovu odgovornost za štetu, a da ona ne ostane samo u sferi potencijalnoga i nikada ostvarenoga, suvlasnici kojima je šteta počinjena moraju se angažirati, bilo kroz dogovor o zajedničkim koracima koji se u konkretnoj situaciji imaju poduzeti, bilo kroz angažman nekog od suvlasnika koji će u sudskom postupku pokušati ispraviti uočene nezakonitosti i spriječiti njihovo daljnje pojavljivanje. U tom slučaju imao bi takav savjestan suvlasnik u odnosu na preostale pasivne ili manje savjesne suvlasnike pravo na srazmjernu naknadu troškova koje je imao u takvom sudskom postupku, ako se pokaže da su ti troškovi bili nužni i korisni u otklanjanju prijeteće ili već nastale štete na imovini preostalih suvlasnika, pa onda i cijele suvlasničke zajednice (račun zajedničke pričuve).

Oglasi

Jedan odgovor na ODNOS SUVLASNIKA I UPRAVITELJA NEKRETNINE 2

  1. anica napisao:

    Zaista me veseli kako je lijepo i stručno objašnjeno pitanje odnosa upravitelja nekretnina
    i suvlasnika. Ovo objašnjenje, odnosno tumačenje trebalo bi pročitati više upravitelja, kao
    i suvlasnici stanova, kako bi bili upoznati s pravima i obvezama.Svaka čast autoru ovog
    teksta kao i portalu zrnca mudrosti uz šalicu kave.

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s