ODNOS SUVLASNIKA I UPRAVITELJA NEKRETNINE!

Suvlasnici uvijek moraju imati na umu da su oni kontrolno tijelo koje može u bilo kojem trenutku otkazati postojećem i izabrati drugog upravitelja…

piše: mr.iur. Darko Graf

Kada je riječ o suvlasništvu nad nekretninama, na njega najčešće nailazimo u gradovima, sa svim problemima i pitanjima koje ono donosi. Pravni laici često smetnu s uma kako je nekretnina u hrvatskom pravnom poretku, samo katastarska čestica određena brojem i katastarskom općinom u kojoj se nalazi, pa su zbog toga njezini suvlasnici ujedno suvlasnici i svega što se na njoj nalazi, iznad ili ispod razine zemlje – svejedno. Zbog toga su i vlasnici pojedinih stanova u stambenoj zgradi u pravnom smislu suvlasnici katastarske čestice na kojoj se ta stambena zgrada nalazi.

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99-Odluka USRH, br. U-I-58/97, 22/00-Odluka USRH, br. U-I-1094/99, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12), pravo vlasništva definirano je kao stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

Tako vlasnik ima pravo posjedovanja stvari, njezine uporabe, korištenja i raspolaganja na bilo koji način koji nije protivan tuđim pravima i određenim ograničenjima koje zakon postavlja. Ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, te osobe nazivamo suvlasnicima stvari, a dijelove prava vlasništva koji im pripadaju – suvlasničkim dijelovima.

Kada je riječ o suvlasništvu nad nekretninama, na njega najčešće nailazimo u gradovima, sa svim problemima i pitanjima koje ono donosi. Pravni laici često smetnu s uma kako je nekretnina u hrvatskom pravnom poretku, samo katastarska čestica određena brojem i katastarskom općinom u kojoj se nalazi, pa su zbog toga njezini suvlasnici ujedno suvlasnici i svega što se na njoj nalazi, iznad ili ispod razine zemlje – svejedno. Zbog toga su i vlasnici pojedinih stanova u stambenoj zgradi u pravnom smislu suvlasnici katastarske čestice na kojoj se ta stambena zgrada nalazi.

Iz toga proizlazi nužnost da se kao suvlasnici jedne nekretnine dogovaraju o zajedničkom upravljanju tom istom nekretninom. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje tom svojom stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati prema trećima kao njihov opunomoćenik.

Za upravitelja suvlasnici mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi. Od uspostavljanja ovakvog modela privatnog vlasništva, na tržištu su se već razvile pravne osobe (trgovačka društva) koji se bave upravljanjem zgradama kao poslovnom djelatnošću na kojoj zarađuju i nastoje ostvariti dobit.

Kao i u svakoj grani djelatnosti, i na tržištu upravitelja ima svakakvih pojavnosti, pa se suvlasnici pitaju koja su njihova prava i ovlasti u odnosu na izabranog upravitelja. Suvlasnici uvijek moraju imati na umu da su oni kontrolno tijelo koje može u bilo kojem trenutku otkazati postojećem i izabrati drugog upravitelja, naložiti da se na nekretnini napravi ovo ili ono, ali su u isto vrijeme dužni i snositi troškove koji su s tim povezani, a sve na temelju odredbe navedenog zakona koja propisuje da svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu (upravljanje stvarju) zajedno s ostalim suvlasnicima.

Odlučivanje o postavljaju upravitelja i djelokrugu poslova i ovlasti upravitelja posao je izvanredne uprave u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, za koje se traži suglasnost svih suvlasnika. Isto se traži i za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari).

U sumnji spada li neki posao u redovitu upravu ili je riječ o izvanrednom poslu, smatra se da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja. Ako se suvlasnici ne mogu suglasiti o nekom pitanju, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvanparničnom postupku. Time je postavljen pravni okvir koji omogućuje da suvlasnici mogu funkcionirati i u situacijama kada netko od suvlasnika nije spreman na suradnju niti u tolikoj mjeri koja bi omogućavala nesmetano upravljanje predmetnom stvarju. Poslove redovite uprave Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne navodi niti primjerice, ko što to čini s poslovima izvanredne uprave, pa se zaključuje kako su poslovi redovite uprave svi oni ostali, koji se ne bi mogli podvesti pod zakonsku definiciju ili primjere poslova izvanredne uprave.

O poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova i to većinom suvlasničkih dijelova u odnosu na cijelu nekretninu, a nikako većinom (brojem) danih glasova suvlasnika.  I kod poslova redovite uprave, ako se ne može postići većina, a poduzimanje nekoga posla redovite uprave je nužno za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojega od suvlasnika odluku o tom poslu redovite uprave donijet će sud u izvanparničnom postupku.

 U smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu (iz Zakona o obveznim odnosima, Narodne novine br. 35/05, 41/08, 125/11), s tim što upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu; upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog; ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova; ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja, a  smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari.

 S druge strane, upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu. Česti su slučajevi u kojima suvlasnici žele obaviti određene radove na svojoj nekretnini, a za to nemaju novca na računu pričuve, pa ovlaste upravitelja na sklapanje ugovora o kreditu s nekom kreditnom institucijom (obično bankom) radi pribavljanja financijskih sredstava kojim bi se planirani radovi izvršili.

Ovlasti upravitelja u takvoj situaciji, gdje je na temelju Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ovlašten nastupati prema trećima kao nalogoprimac odnosno opunomoćenik suvlasnika nekretnine, te mogućnost suvlasnika nekretnine da nadziru i/ili prethodno odobravaju detalje ugovora s odabranom kreditnom institucijom i kreditnu instituciju samu, pravilnost rada upravitelja i trošenje sredstava pribavljenih kreditnim aranžmanom, treba predvidjeti ugovorom o upravljanju nekretninom, koji sklapaju suvlasnici nekretnine s izabranim upraviteljem. Ako to nije učinjeno, primjenjivat će se općenita zakonska pravila, koja ćemo razmotriti u idućem nastavku.

ODNOS SUVLASNIKA I UPRAVITELJA NEKRETNINE – 2. DIO

Oglasi

Jedan odgovor na ODNOS SUVLASNIKA I UPRAVITELJA NEKRETNINE!

  1. anica napisao:

    Jako sam zadovoljna sa ovako stručnim objašnjenjem, ova tema je vrlo interesantna.

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s