Stranci i kupnja nekretnina u Hrvatskoj

piše: mr.iur. Darko Graf

Građani Bosne i Hercegovine mogu ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar nadležan za poslove pravosuđa Republike Hrvatske!

Međutim, ova ograničenja koja se odnose na stjecanje prava vlasništva u korist stranih fizičkih i pravnih osoba ne odnose se na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije jer te osobe stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. Prema tome, oni su potpuno ravnopravni s nama kao hrvatskim državljanima.
Ali što sa onim strancima koji nisu iz država članica Europske unije, a žele kod nas kupiti nekretninu?

Kao da kupnja ili prodaja nekretnina nije dovoljno kompliciran i neizvjesan posao u Hrvatskoj za bilo koga tko se takvim poslom bavi, makar i jednom u životu, nekim se kategorijama kupaca našim propisima nameću i neke dodatne prepreke koje moraju preskočiti kako bi došli do svoje nekretnine odnosno upisa svoga prava vlasništva u zemljišnu knjigu. Ta kategorija kupaca jesu stranci odnosno pravne i fizičke osobe iz inozemstva. Međutim, ova ograničenja koja se odnose na stjecanje prava vlasništva u korist stranih fizičkih i pravnih osoba ne odnose se na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije jer te osobe stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. Prema tome, oni su potpuno ravnopravni s nama kao hrvatskim državljanima.

Ali što sa onim strancima koji nisu iz država članica Europske unije, a žele kod nas kupiti nekretninu? U tom slučaju, naš zakonodavni okvir nameće ograničenja potencijalnim kupcima, ali time posredno i našim državljanima – prodavateljima tih nekretnina. Primjerice, ako neko naše poduzeće ima nekretninu koju namjerava prodati drugom poduzeću iz npr. Bosne i Hercegovine, s tom su kombinacijom spojene velike zapreke. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99-Odluka USRH, br. U-I-58/97, 22/00-Odluka USRH, br. U-I-1094/99, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12) propisuje u svojim čl. 354. do 358.b pod kojim to točno pretpostavkama strane pravne i fizičke osobe mogu stjecati nekretnine na području Republike Hrvatske. Tako je u čl. 356. st. 2. navedenog zakona propisano da strane fizičke i pravne osobe mogu ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar nadležan za poslove pravosuđa Republike Hrvatske.

Pravni posao (npr. kupoprodajni ugovor) kojemu je cilj stjecanje prava vlasništva u korist strane pravne osobe, ništetan je bez suglasnosti ministra nadležnog za poslove pravosuđa, ako je ta suglasnost potrebna sukladno zakonu. Prema tome, postoje dva preduvjeta da bi pravna osoba sa sjedištem u Bosni i Hercegovini uopće mogla steći pravo vlasništva na nekretnini u Republici Hrvatskoj. Prva je postojanje uzajamnosti. Uzajamnost postoji kada i pravna osoba sa sjedištem u Republici Hrvatskoj može steći pravo vlasništva na nekretninama u dotičnoj državi za koju se gleda postojanje uzajamnosti, konkretno Bosni i Hercegovini (različiti su pravni režimi u Republici Srpskoj i ostatku Bosne i Hercegovine). S Republikom Srpskom ne postoji uzajamnost, pa niti pravna osoba sa sjedištem u Republici Srpskoj neće moći steći pravo vlasništva na nekretnini u Republici Hrvatskoj. S Federacijom Bosne i Hercegovine kao jednim od entiteta BiH postoji uvjetna uzajamnost.

Da bi pravne osobe sa sjedištem u Federaciji Bosne i Hercegovine mogle steći pravo vlasništva na nekretnini koja se nalazi u Republici Hrvatskoj, nužno moraju obavljati djelatnost u Republici Hrvatskoj (ne kaže se koju od registriranih niti se traži da obavlja sve registrirane djelatnosti). Ako je ispunjen ovaj prvi preduvjet, mora se ostvariti i onaj drugi – konkretna pravna osoba mora ishoditi suglasnost ministra pravosuđa Republike Hrvatske na predmetno stjecanje konkretne nekretnine (suglasnost se ne daje općenito, pa se u zahtjevu mora točno označiti nekretnina i priložiti kupoprodajni ugovor).

O davanju suglasnosti za stjecanje prava vlasništva odlučuje nadležni ministar na zahtjev strane osobe koja namjerava steći vlasništvo određene nekretnine ili osobe koja namjerava otuđiti tu nekretninu, i to u upravnom postupku. Dakle, kao inicijatori postupka može se pojaviti stranac koji želi steći nekretninu. Postupak se provodi sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o općem upravnom postupku.

Pisani zahtjev predaje se neposredno pisarnici ili se šalje poštom na adresu Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske, Upravi za građansko, trgovačko i upravno pravo, Ulica grada Vukovara 49, 10000 Zagreb. Pisanom zahtjevu mora se priložiti pravna osnova stjecanja vlasništva (kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, ugovor o uzdržavanju ili sl.) u izvorniku ili ovjerenoj preslici, dokaz o vlasništvu prodavatelja/otuđitelja predmetne nekretnine, odnosno izvadak iz zemljišne knjige, u izvorniku ili ovjerenoj preslici, ne stariji od šest mjeseci, uvjerenje upravnog tijela lokalne uprave nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje, prema mjestu na kojem se nalazi nekretnina, o pravnom statusu nekretnine (da li se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenim urbanističkim planom), dokaz državljanstva stjecatelja (ovjerena preslika putovnice i sl.) ili dokaz o statusu pravne osobe (izvadak iz sudskog registra), ako je stjecatelj strana pravna osoba, a u slučaju da podnositelja zahtjeva zastupa punomoćnik, potrebno je dostaviti punomoć u izvorniku ili ovjerenoj preslici.

Ako podnositelj zahtjeva nije odredio punomoćnika koji će ga zastupati, a nalazi se u inozemstvu, obvezan je odrediti opunomoćenika za primanje pismena s prebivalištem u Republici Hrvatskoj. Plaća se na zahtjev upravna pristojba u iznosu od 50,00 kuna u državnim biljezima. Za rješenje o stjecanju nekretnine plaća se upravna pristojba u iznosu od 100,00 kuna, te za svaku eventualnu nadopunu zahtjeva (u slučaju da nedostaju određeni dokumenti) u iznosu od 20,00 kuna.

Strana osoba kojoj je uskraćena suglasnost za stjecanje prava vlasništva na nekretnini ne može ponoviti zahtjev za davanje suglasnosti na stjecanje prava vlasništva iste nekretnine prije nego što protekne pet godina od dana podnošenja zahtjeva koji je odbijen.

Kako vidimo, ograničenja nametnuta strancima koji nisu državljani država članica Europske unije, velika su i time se možemo tješiti kada i sami nailazimo na različite probleme u postupku kupopordaje nekretnina koji bi trebao biti nešto jednostavniji za nas kao građane ove države. Je li taj postupak za nas uistinu jednostavniji, razmatramo u seriji članaka pod nazivom “Kupnja nekretnine”.

(nastavlja se)

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s